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조인스랜드 독점

반포1단지 ‘임대 후 매각’ 통할까

중앙일보조인스랜드입력 2020.04.21

아파트 재건축 사업을 할 때 조합원 몫을 제외한 일반 분양 물량을 임대주택으로 돌리는 방안을 검토하는 단지들이 있다. 분양가 상한제의 적용을 피하기 위해서다. 문제는 돈이다. 일반 분양에서 받을 수 있는 돈을 나중으로 미루는 것이기 때문에 조합원들의 자금력이 충분해야 버틸 수 있다. 하지만 대부분의 조합원은 그만한 자금 부담을 떠안기를 꺼린다. 

그렇다고 분양가 상한제를 받아들이자니 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 게 재건축 단지들의 고민이다. 현재도 정부의 분양가 규제로 일반 분양하는 아파트는 주변 시세보다 저렴한 편이다. 오는 8월 분양가 상한제가 본격 시행되면 분양가가 더 내려갈 것으로 예상되는 상황이다.
  
그래서 재건축 시장에서 대안으로 관심을 끄는 방안이 ‘리츠(부동산투자회사)’다. 일반 투자자들에게 모은 돈으로 임대주택을 운영하다가 적당한 시기에 일반 분양으로 돌려 자금을 회수한다는 구상이다. 임대주택을 분양으로 바꿔 매각할 때는 분양가 상한제의 적용을 받지 않는다.
  
대우건설은 다음달 16일 시공사를 선정하는 서울 서초구 반포주공1단지 3주구에 재건축 리츠 방식을 제안했다. 1973년 준공한 이 단지에선 1490가구를 허물고 2091가구로 재건축할 계획이다. 예정 공사비는 8087억원이다. 만일 재건축 조합이 리츠를 선택하면 세금을 아끼기 위해 8년간 임대주택을 운영한 뒤 매각해야 한다.

▲ 1970년대 준공한 아파트 재건축 사업을 추진 중인 서울 서초동 반포주공1단지 전경. [사진 중앙포토]

  
민간임대특별법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 단지에선 재건축 조합이 임대 사업자에게 주택을 매각할 수 없다. 하지만 리츠 방식으로 하면 조합이 직접 임대 사업자가 되고 현물 출자를 하기 때문에 이 법의 적용을 받지 않는다는 게 대우건설의 주장이다. 대우건설은 “금전 이외의 재산을 내는 현물 출자는 주택 매각으로 보기 어렵기 때문에 리츠 설립이 가능하다”고 설명했다.
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